【聯合報╱記者何醒邦】
出身板橋望族、曾任立委、國安會副秘書長的劉炳華，在政壇走過一回後，即回歸家族事業，目前為永泰建設投資公司董事長。儘管他本身沒有購屋經驗，但投資房地產經驗不少，他認為不管是投資或購屋，「一定要看地段」。
2003年爆發SARS後，房市景氣低迷，劉炳華看好重劃區的潛力，逢低布局林口、三峽等土地供應量大的新市鎮；近來隨著捷運題材發酵，房市開始往郊區發展，光是從去年到現在，就已經漲了5成。
大台北房價飆漲，「庶民」如何購屋？在劉炳華的投資哲學中，「地段」是第一考量，因房價會上下起伏，時機、景氣好時，還可以到偏遠一點的地方，「但時機不好時，只能投資好地段，」千萬不要選擇太偏遠不便處，不然就會被套牢。
至於政府為了降低高房價的民怨，接二連三出招，他也坦言，目前的時機算「不明」，不好也不壞，欲購屋者可先「停看聽」、等政府政策明朗後再做決定。
所謂的好地段，即以交通方便的都會區為主，他舉例，若財力許可，可選台北市內、不然就是北市周遭的北縣一級區域；若是剛出社會的首購者，因都會區內已飽和，可以瞄準北縣的重劃區，如新莊等，基本上就是「時間房價」的觀念，多坐幾站、多開幾分鐘車程，房價省一半。
他還建議，第一次購屋者也可尋找餘屋不多的新大樓，因現在正逢時機平平、政府打房之際，建商有時會來個「餘屋大出清」，「不用急著在一開始時就跟別人搶，因那是時機好的時候。」
例如，他有朋友專找餘屋，就以鄰近新推屋的8折價買到，而這種餘屋出清的地方，以林口、三峽居多，現在連新板特區都有可能；雖然找餘屋會比較辛苦，但現在資訊管道多，貨比三家不吃虧。
另外也要衡量自己的財力。他說，貸款的成數最好不要超過7成，不要一味拉高房貸成數，不然壓力過大，也陷入高風險，每月房貸最好不要超過月收入的一半以上；而目前若有2間房子以上者，可考量自己的財力，獲利了結。利率低時，也是不錯的進場時機。
劉炳華也說，若收入穩定豐厚後，鼓勵民眾可漸漸以小換大、愈換愈大，慢慢往市中心邁進移動，因為房子當然是市區的較為保值。
預售屋砍價 教你出招
【經濟日報╱文／梁任瑋】
圖／陳易辰、徐世經、曾學仁
今年329檔期全台推案量約4,500億元，北台灣就占2,000億元，由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣，使原本備受期待的銷售旺季，購屋民眾態度轉趨觀望。
信義代銷協理何胤諭表示，市中心釋出土地來源變少，建商開高價已是大勢所趨，且短期內建商並無立即的財務壓力，實際上並無大幅議價的空間，建議面對開高價出售的個案，除參考附近行情外，平常日或假日經過時，可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出，作為判定個案是否搶手的依據。
大膽議價 別買在高點
另外，偏離市場行情價格太多的個案，除非條件無可取代，條件普通或者有抗性的個案，可以大膽議價，畢竟入接待中心也可空手而回，不一定要搶在高點進場。
何胤諭指出，目前市場上對房市看法非常分歧，政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待，已導致建商暫緩後續的漲價動作，但尚未聽說有業者展開降價活動。
不過，部分訴求投資客的建案，確實受到政府抑制高房價政策影響，尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後，投資客擔心成本會增加，轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況，以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看，他認為，2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。
貨比三家 功課要做好
再者，因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期，購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成，整體來說付款壓力並不太大，加上通常在交屋辦理貸款時，往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款，可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制，讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多，因此儘管政府動作不斷，329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。
面對329檔期多方的訊息，只想自住的購屋者務必要有自己的想法，先想清楚購屋的動機，不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流，要花時間去比較、挑選房子，找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子，而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多，實際成交價仍要回歸合理行情，消費者不妨勇敢出價，也許能買到「俗擱大碗」的好厝。
至於有意買預售屋的民眾，首先得貨比三家，想買得划算，一定要做功課，若看到屬意的推案，一定要多看看附近雷同的推案相互比較，除了解當地實際成交價格，也可聽到各種不同的意見。
此外，要了解該預售案是否同質性高，或有其不可替代性，不然拿鄰近區域的個案來比一比，通常市場行情不會差距太大，是議價時很好的參考指標。
廣告戶 殺價最佳指標
房仲業者則建議，通常廣告戶是很好的殺價參考，消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元，條件較差的廣告戶只有40萬元，無論你買哪個樓層，都用這個價格去殺價，減去5%後，一點一點的往上加準沒錯。
其次是化整為零，用親朋好友的名義，在不同的時段上門，探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼，互相比對。也可以召集同學同事等人，運用團購的優勢，壓低銷售價格。另外，先議單價再議總價也是常見的殺價手法，以總價1,200萬元、30坪的房子而言，每坪單價40萬元，總價頂多殺到1,000萬元。
但若用單價40萬元打八折，每坪32萬元，總價就可以議到960萬元；直接拿現金下訂，若遇到戶數較多的大型推案，現金購屋常可享受到意想不到的折扣。
潛銷階段 談判好時機
房地產代銷業者指出，通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時，也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交，剛開賣要穩住基本盤，讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯，就可逐步往上加價。
至於銷售末期，也有業者俗稱的沉澱戶，因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶，若遇上代銷公司急著要結案，也可爭取較大議價空間，但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題，可能會有短期內較難轉手的風險。